Vendre un bien en SCI : plus-value, compta et partage

Vendre l'immeuble d'une SCI n'est pas une simple signature chez le notaire. Selon que la société relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule tout autrement, la comptabilité s'écrit différemment, et le produit ne se répartit pas de la même façon. Tour d'horizon d'une opération plus riche qu'il n'y paraît.

Deux régimes de plus-value, un fossé

Avant toute vente, les associés doivent l'autoriser : la cession de l'immeuble se décide en assemblée, selon les règles des statuts, et donne lieu à un procès-verbal — le document écrit et signé qui fait foi de la décision. Ce cadre posé, tout dépend ensuite du régime fiscal de la SCI. À l'IR, c'est la plus-value des particuliers ; à l'IS, la plus-value professionnelle. Deux mondes, deux factures.

SCI à l'IR : la plus-value des particuliers

La SCI à l'IR étant translucide, la vente suit le régime qui s'appliquerait à un particulier. La plus-value, c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (majoré de forfaits pour les frais d'acquisition et pour les travaux au-delà de cinq ans de détention). Elle est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements qui grandissent avec la durée : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Bonne nouvelle pratique : c'est le notaire qui calcule cette plus-value, remplit la déclaration dédiée, prélève l'impôt sur le prix et le reverse à l'administration. La SCI reçoit un produit déjà net d'impôt de plus-value. À noter : l'exonération réservée à la résidence principale ne joue pas pour un bien détenu en SCI, même occupé par un associé, sauf cas particuliers — un point qui échappe à beaucoup de familles.

SCI à l'IS : la plus-value professionnelle

À l'IS, la logique s'inverse. La plus-value se calcule par rapport à la valeur nette comptable : le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués depuis l'acquisition. Comme la société a amorti le bâtiment année après année, cette valeur comptable est basse, et la plus-value taxable, élevée. Elle est soumise à l'IS, à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, sans aucun abattement pour la durée de détention. C'est le revers de l'amortissement : ce qui a allégé l'impôt chaque année se rattrape d'un coup à la sortie.

Les écritures de cession

Dans une SCI à l'IS, la vente se traduit par deux écritures comptables. La première constate le prix de vente ; la seconde sort l'immeuble du bilan, solde le compte d'amortissement et fait apparaître sa valeur comptable résiduelle. Sur un immeuble acheté 300 000 €, amorti à hauteur de 160 000 €, revendu 400 000 € :

La différence entre le produit de cession (compte 775) et la valeur comptable (compte 675) — ici 260 000 € — constitue la plus-value qui entre dans le résultat imposable à l'IS. À l'IR, la SCI n'a pas ces écritures de plus-value professionnelle : elle enregistre simplement l'encaissement et la répartition, la fiscalité étant traitée par le notaire.

Répartir le produit entre associés

Le prix de vente ne se partage pas brut. Il faut d'abord rembourser le capital restant dû de l'emprunt, solder d'éventuels comptes courants d'associés — ces avances qu'un associé a consenties à la société —, et régler les frais. Le solde se répartit alors entre les associés au prorata de leurs parts. À l'IS, dernière étape : sortir cet argent de la société suppose de distribuer un dividende, soumis à la flat tax de 31,4 %, quand l'associé d'une SCI à l'IR touche directement sa part.

Mieux vaut trancher à l'avance, en assemblée, le sort du produit : remboursement des associés, mise en réserve pour un nouveau projet, ou répartition immédiate. Un procès-verbal clair, pris avant l'encaissement, évite les tensions au moment délicat où l'argent arrive sur le compte de la société.