Déficit foncier : la mécanique et les pièges

Un bailleur qui refait une toiture ou ravale une façade dépense parfois, sur une année, bien plus que ses loyers. Ce solde négatif porte un nom : le déficit foncier. Loin d'être une mauvaise nouvelle, c'est un mécanisme prévu par la loi qui allège l'impôt — à condition d'en connaître les règles et de ne pas trébucher sur ses conditions.

Qu'est-ce qu'un déficit foncier

Le résultat foncier, c'est la différence entre les loyers encaissés d'un logement loué nu et les charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, et surtout travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Quand ces charges dépassent les loyers, le résultat devient négatif : voilà le déficit foncier. Il ne concerne que la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers — la location meublée, elle, relève des bénéfices industriels et commerciaux et obéit à d'autres règles.

Attention au périmètre des travaux. L'entretien, la réparation et l'amélioration se déduisent ; la construction, la reconstruction et l'agrandissement, non. Refaire une salle de bains vétuste, oui ; ajouter une extension, non. Dans les faits, ce sont presque toujours de gros chantiers — ravalement, réfection de toiture, remise aux normes électriques, rénovation énergétique — qui font basculer le résultat dans le rouge une année donnée, avant que les loyers ne reprennent le dessus les années suivantes.

Les intérêts d'emprunt, traités à part

La loi distingue deux origines dans un déficit, et cette nuance change tout. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers : ils ne peuvent jamais alléger le reste des revenus du foyer. Les autres charges, en revanche — travaux en tête —, peuvent, elles, s'imputer sur le revenu global. En clair, on regarde d'abord si les loyers couvrent les intérêts ; le déficit qui subsiste, dû aux travaux et aux autres charges, ouvre la porte à l'économie d'impôt la plus intéressante. Cette distinction n'a rien d'anecdotique : dans un achat récent, les intérêts pèsent lourd les premières années, et les confondre avec les travaux ferait perdre une part de l'avantage.

L'imputation sur le revenu global : 10 700 € par an

C'est le cœur du dispositif. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer — salaires, pensions, autres revenus — dans la limite de 10 700 € par an. Cette fraction vient donc diminuer directement le revenu imposable au barème, avec une économie qui suit la tranche d'imposition : dans la tranche à 30 %, 10 700 € imputés valent environ 3 210 € d'impôt en moins.

Cette limite grimpe à 15 300 € pour quelques dispositifs anciens d'amortissement. Des mesures temporaires de relèvement ont par ailleurs existé pour certains travaux de rénovation énergétique : mieux vaut en vérifier l'actualité sur une source officielle avant d'y compter.

Le report du surplus, année après année

Que devient la partie du déficit qui dépasse 10 700 €, ou celle qui provient des intérêts d'emprunt ? Elle n'est pas perdue : elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Autrement dit, un gros chantier peut effacer l'impôt foncier pendant plusieurs exercices. Encore faut-il continuer à percevoir des loyers pour absorber ce report — sans revenu foncier, le stock de déficit dort en attendant de pouvoir servir.

Le mécanisme vaut aussi au sein d'une SCI à l'impôt sur le revenu : le déficit dégagé par la société n'est pas imputé à son niveau, il remonte aux associés, chacun pour sa quote-part. Un associé qui détient la moitié des parts récupère la moitié du déficit et l'impute sur son propre revenu global, dans la même limite de 10 700 € appréciée personne par personne. Deux associés bien dotés en travaux peuvent ainsi effacer, chacun de son côté, une belle part de leur impôt sur le revenu.

Le piège : rester loué trois ans

Le principal écueil n'est pas fiscal, il est calendaire. Pour conserver le bénéfice de l'imputation sur le revenu global, le logement doit rester donné en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Reprendre le bien pour l'habiter, le vendre ou le passer en meublé avant ce terme entraîne la remise en cause de l'avantage : l'administration recalcule l'impôt comme si le déficit n'avait jamais été imputé. Un projet de déficit foncier se pense donc sur plusieurs années, pas sur un seul printemps fiscal.